Hacia un sistema de tributación inmobiliaria de mayor eficacia en América Latina

Así como en los Estados Unidos, en América Latina hay un debate continuo sobre la mayor eficacia, la simplificación en los procesos de administración y la menor influencia de factores políticos que derivarían de la sustitución del tributo inmobiliario por otras fuentes de ingreso, tales como recargos y tarifas. No obstante, el tributo inmobiliario continúa siendo la opción predominante de financiamiento de los servicios públicos de los gobiernos municipales de América Latina.

Una característica importante del tributo inmobiliario es la gran diversidad que hay en su administración en cada país. Por ejemplo, en Brasil, Colombia y Ecuador es un impuesto exclusivamente municipal, mientras que en Argentina es administrado por el gobierno provincial. En México, el papel de las autoridades municipales se ha reducido principalmente a la recaudación de los impuestos. En Chile, el tributo inmobiliario es una importante fuente de ingreso para los gobiernos municipales, aunque el gobierno central es el responsable por la administración de los sistemas catastrales, de tasación y recaudación. El Salvador es el único país centroamericano que no ha impuesto nunca una tributación sobre la propiedad, aunque cada vez más se discute sobre la necesidad de establecer nuevos impuestos, dado que los ingresos tributarios constituyen apenas un 11 por ciento del producto bruto interno (PIB).

Reflexiones sobre el sistema fiscal de tributación inmobiliaria

En general, el tributo inmobiliario está reconocido como un impuesto "bueno" que tiene una función esencial en el proceso de recuperación de ingresos, financiamiento de servicios públicos y promoción del desarrollo social. Su naturaleza única establece vínculos importantes entre riqueza e ingresos, desarrollo social y uso y ocupación del suelo. Sin embargo, es fundamental administrarlo con justicia para evitar ineficacias y desigualdades en la distribución de la carga impositiva. Es importante contar con un catastro que tenga cobertura completa y adecuada, además de los atributos básicos para la tasación de diferentes clases de propiedades. Se recomienda integrar la comunidad al proceso de actualización continua de los datos catastrales.

En países donde el catastro no es administrado por el gobierno central, no existe un sistema o modelo estándar. Según el nivel de desarrollo de la municipalidad o de los recursos financieros disponibles, la tecnología catastral puede exhibir grandes variaciones, desde una simple lista de propiedades hasta un catastro multifinalitario basado en un sistema de información geográfica. También se observan diferencias en los sistemas de tasación; por ejemplo, en Colombia y Bolivia se utiliza la autotasación, mientras que en Brasil, Chile, Ecuador y México es común el método de tasación por costos. Algunas autoridades municipales de Brasil están trabajando activamente para instituir el método de comparación de ventas para la propiedad residencial. Al aplicar el método de tasación por costos, el valor del suelo se determina mediante el método de comparación de precios de venta. El valor del suelo, si se basa en la información del mercado, también se calcula de maneras diferentes, lo cual genera preocupación sobre cómo reducir las desigualdades en la tasación.

Por encima de todo, la valuación es una tarea técnica que requiere tasación uniforme, realizada a intervalos cortos, y que no debe utilizarse para fines políticos. Los sistemas que establecen límites de los aumentos impositivos entre periodos consecutivos para cada propiedad individual, hasta un ajuste general basado en la tasa de inflación anual, son vistos como una fuente principal de inequidad de tasación. Para poder ganar la aceptación del sistema tributario y la confianza de los contribuyentes, es imprescindible que haya transparencia en los resultados de las valuaciones además de características básicas tales como responsabilidad fiscal, justicia, democratización de la información y simplificación del lenguaje técnico a fin de facilitar el entendimiento de los miembros y líderes de la comunidad. Además, estos últimos deben participar en la toma de decisiones referentes a la recaudación de impuestos y gastos públicos.

Una tendencia reciente es el uso creciente de Internet por parte de los contribuyentes para recibir y pagar sus facturas impositivas, revisar los datos estadísticos de sus propiedades y actualizar la información catastral. En este particular se considera a Chile como punto de referencia en el uso de estas tecnologías en América Latina.

Varias experiencias independientes demostraron claramente que la voluntad política es la causa principal de las diferencias observadas en los resultados del tributo inmobiliario en América Latina. Gracias a los recientes avances tecnológicos (ahora accesibles a cualquier país), se han podido poner en práctica mejores técnicas de valuación, tasación y manejo de la información. Poco a poco los retos se están desplazando de la esfera técnica a la política. Hoy más que nunca es esencial aprender a implementar las reformas y revisiones fiscales a fin de lograr sistemas de tributación inmobiliaria de mayor eficacia. También se evidencia la tendencia al uso de métodos participativos durante las revisiones, dado que es probable que la aceptación del público facilite el proceso de reforma.
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